闽系房企的下半场:18家闽系房企业绩降速 多家债务压顶

闽系房企的下半场:18家闽系房企业绩降速 多家债务压顶
“欲望满足的瞬间,即是偿还时刻。”这句话用在闽系房企身上极为贴切。
  2016年起,地产福建军团以黑马之势,举债快速做大,它们多金、敢拼、敢抢,全国各地攻城拔寨。
  随着楼市调控的深入,它们集体刹车,转而追求财务稳健、聚焦品质,想方设法降低债务。
  已披露2020年财报的18家闽系房企,绝大多数业绩增速下降甚至负增长,其中多家债务压顶,已尝到扩张的苦涩。

  业绩集体降速
  作为中国房地产行业的重要一极,闽系房企依然数量多、规模大。
  2020年,位列闽系房企第一梯队的世茂、阳光城、旭辉、融信、正荣、建发等6家房企,销售规模合计达7757亿元。
  不过,去年福建军团并不是一个友好的年份,它们大多业绩增速放缓甚至下降。
  阳光城(000671.SZ)是较早从区域走向全国的闽系房企之一。2020年,其营业收入和归母净利润分别为821.7亿元和52.20亿元,分别同比增长34.60%和29.85%,相较上年,营收增速上扬,归母净利润增速却下降3.36个百分点。如果把时间拉长,阳光城的增速下降更为明显:营收增速从2017年的69.22%降至2019年的8.11%,归母净利润增速从67.63%降至33.21%。
  旭辉控股(00884.HK)的状况亦大体如此,营收增速从2017年的43.16%降至2020年的31.02%,归母净利润增速从85.85%降至21.42%。

  斑马消费梳理发现,2017年是闽系房企转折之年,它们大多在这之后业绩增长大幅放缓甚至下降。
  融信中国归母净利润增速从2017年的29.96%降至2020年的-23.02%;禹洲集团从57.19%降至-96.76%;世茂股份从5.23%降至-36.20%;正荣地产从19.07%降至5.76%;建发股份从16.62%降至-5.39%;中骏集团从37.05%降至8.35%;大唐地产从220.41%降至0.72%……
  在统计的18家上市闽系房企中,仅有两家例外。
  宝龙地产业绩增速从2017年的35.38%增至2020年的50.78%;三盛控股在2020年完成第3次资产注入之后,其归母净利润实现8.09亿元,同增长1068.52%。
  不远的2016年和2017年,闽系房企的高光时刻还历历在目。这是属于它们的“地王年”,大城市必进、土拍必来、来后必抢,哪怕与实力雄厚的央企同场竞争也毫不胆怯。
  公开资料显示,这支“土地收割军团”,在上述两年斥资4000亿元横扫土拍市场。即便当时规模尚小的福晟,也在化州前镇长潘伟明的带领下神勇出击,仅2017年就砸下810亿元斩获土地1787万平方米,货值近3200亿元,新增土储规模位居当年行业第7。
  2018年,克而瑞TOP20房企榜单中,闽系房企尚占据5席,2年后已仅剩世茂、旭辉和阳光城3家。
  闽系房企正在告别它们的黑马时代。在3月份举行的业绩发布会上,旭辉的老板林中对外表示,在三道红线下,很难加杠杆了,未来出现黑马的几率已经很小。

  扩张后遗症
  《第8号当铺》里有句话说:“欲望满足的瞬间,即是偿还时刻。”这句话用在闽系房企身上再合适不过。
  早期,福建军团胆大敢拼,举债撑大规模,成为中国地产新势力。如今,债务风险开始陆续显现。
  4月上旬,标普将融信中国(03301.HK)展望评级从稳定调至负面,几乎同时,惠誉将融信中国长期外国货币发行人评级从稳定调至负面。
  标普认为,在未来1年里,融信中国有大量低利润项目需确认,业绩不太可能复苏,其在高线城市的增长愿望可能阻碍削减债务。
  融信中国的业绩表现确实难让外界满意。2020年,实现营收483.03亿元,归母净利润24.28亿元,同比分别下降6.14%和23.02%,这也是公司自2016年上市以来的业绩首降。

  斑马消费梳理发现,公司前几年大肆高价拿地,是业绩下滑的重要原因之一。
  公开数据显示,2016年,融信中国在全国新增土地储备建筑面积超500万平方米,楼面均价8650元/平方米,2017新增土地储备建筑面积1481.53万平方米。去年,公司毛利率从上年的24.24%降至10.99%,净利率从11.45%降至7.23%。
  更大的压力来自债务。截至去年末,公司流动负债1337.38亿元,一年内到期短债249.39亿元,同比增长33.32%。
  融信中国只是闽系房企中的一个典型,欧宗洪的老乡们也正在面临不同程度的压力,特别是去年“三道红线”出台,“黑马”的扩张通道被彻底堵死。
  2020年末,闽系房企第一梯队的世茂股份、旭辉控股以及阳光城,负债总额分别为993.9亿元、2956.57亿元和2930亿元,其中,流动负债占比分别为76.03%、69.97%和74.40%;千亿房企正荣地产(06158.HK)负债总额1837.83亿元,流动负债占比83.01%。
  高拿地成本和高额财务费用,均会吞噬利润。2020年,阳光城、正荣地产、融信中国净利率分别为6.68%、9.85%和7.23%,远低于A股上市房企11.9%的平均水平。

  下半场
  今年1月初,融信中国突然卖掉总部办公大楼,一时惊煞业内,被称为“开年最惨房企”。虽说公司已拟定明年将总部迁往条件更好的融信上坤中心,但仅从债务角度来说,这一举动无疑有着回笼资金的潜在需求。
  当下楼市监管与融资越来越严,房企卖楼、卖地等,很容易让外界将之与企业的资金压力勾连。
  这也是当下中国房企生存状况的折射。去年“三道红线”措施出台之后,利用高杠杆举债扩张的红利消失殆尽,福建军团在拿地、规模扩张上的态度变得更为理性。

  在上个月举行的2020年度业绩发布会上,宝龙地产(01238.HK)总裁许华芳对外再次明确,不拿贵地,该拿的地坚决拿,该不拿的地坚决不拿。
  斑马消费注意到,宝龙地产此前在长三角囤积了不少土地和项目,疫情缓解之后区域市场迅速爆发,成为公司业绩贡献主力。截至去年末,公司新增可售货值1332亿元,有63%位于长三角区域。
  三盛控股(02183.HK)经过实控人林荣滨3次魔术般注入资产之后,业绩开挂,但规模还是太小。
  禹洲集团(01628.HK)在去年终于达成千亿目标,但归母净利润下降近97%,仅1亿出头(仅1.17亿元),在千亿阵营中最为暗淡。随着美元债收紧及国内融资政策变化,让林龙安这位曾经的厦门财政职员陡增焦虑。
  债务与扩张本就是矛盾体,闽系房企在生存和发展之间艰难抉择。于是,旭辉控股果断选择与彰泰分手,把机会留给了依旧激进的融创。
  当年,正荣地产顶着债务压力上市,3成募资用于偿还借款。在上市后的14个月里合计融资167亿元,均用于偿还集团债务和拨付现有债项。
  上半场拼规模,下半场或将定生死。此前作风彪悍的闽系房企,顶着业绩和财务的压力,如何在楼市薄利时代更好活下去,是它们必须直面的命题。

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责任编辑:张海营

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